Planujesz zakup działki ? Musisz pamiętać o kilku ważnych sprawach

Na co zwrócić uwagę wybierając działkę?

Wybór działki jest kluczowy, ponieważ ma wpływ na to jaki dom będziesz mógł na niej zbudować. Szczególnie zwróć uwagę na:

- drogę dojazdową,

- uzbrojenie działki lub media w okolicy,

- najbliższa infrastruktura,

- kwestie prawne działki,

- Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub Warunki zabudowy (WZ).

Dla Ciebie najważniejsze jest to, żeby poczuć to miejsce bo tu powstanie Twój dom.  Niestety, nie wygląda to tak, że jedziemy w atrakcyjną dla nas okolicę, wybieramy działkę, którą ktoś chce sprzedać, a my kupić. Następnie płacimy, i tym samym zamykamy transakcję.

Etap wyboru jest czasochłonny. Istnieje szereg rzeczy, na które musisz zwrócić uwagę i poświęcić im odpowiednią ilość czasu.

Wielkość

Na samym początku, jeszcze przed obejrzeniem działki w terenie zwróć uwagę na wielkość działki. Sprawdź czy działkę obejmuje MPZP.   Wielkość najpewniej jest określona w MPZP (np.1000m2). Jeżeli podział na mniejsze działki (np. 800 m2) został dokonany przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzeni, to pozwolenie na budowę zostanie wydane. Natomiast jeżeli plan zagospodarowania mówi, że minimalna wielkość działki powinna wynosić 1000m2, a działka, którą chcesz kupić z jakiegoś względu ma 800 m2 to trzeba drążyć temat gdzie się da. Jeżeli nie jest to przypadek z przed uchwalenia MPZP może się okazać, że nie dostaniesz pozwolenia na budowę. Takie przypadki nie są częste ale się zdarzają.

Według urzędnika z Wydziału  Architektoniczno-budowlanego w przypadku jakichkolwiek wątpliwości co do uzyskania pozwolenia na budowę najlepiej skonsultować sprawę ze specjalistą, można również podpisać umowę przedwstępną z właścicielem działki i dokonać kupna dopiero w momencie uzyskania pozwolenia na budowę. Z własnego doświadczenia wiem, że w przypadku tak istotnych zagadnień trzeba dobrze to sprawdzić i zasięgnąć opinii w kilku miejscach. Dobrym i bezpiecznym rozwiązaniem jest skorzystanie z usług firmy która zajmuje się kompleksowym prowadzeniem inwestycji budowlanych.  Jeżeli działki nie obejmuje MPZP konieczne będzie uzyskanie WZ. 

Dostępne media

Sprawdź czy działka jest uzbrojona, czyli czy są dostępne media: prąd, woda, kanalizacja. W przypadku działki nieuzbrojonej sprawdź w jakiej odległości są dostępne media i czy nie będzie problemów z doprowadzeniem ich do działki.   Jeżeli jesteś już właścicielem działki można złożyć wnioski o wydanie warunków technicznych przyłączenia. Natomiast jeżeli stoisz przed wyborem działki i nie ma na niej mediów, możesz złożyć pisemną prośbę o informację na temat możliwości przyłączenia do sieci czy to elektrycznej, wodnej czy gazowej. Być może okaże się, że przyłączenie nie będzie możliwe lub opłacalne. O ile można myśleć o zastąpieniu przyłączy takich jak woda (własna studnia) czy gaz (ogrzewanie innym paliwem) tak przyłączenie do sieci energetycznej jest niezbędne.

Droga dojazdowa do posesji

Zwróć uwagę na drogę dojazdową. Pamiętaj, że działka musi mieć dostęp do drogi publicznej. Jednak zdarza się, że do działki nie ma żadnego dojazdu i trzeba przejechać przez cudzy grunt. Wtedy trzeba ustanowić tzw. służebność drogi dojazdowej. Istnieje jeszcze możliwość, że działka sprzedawana jest z udziałem w drodze prywatnej. Posiadanie na własność drogi dojazdowej ma swoje zalety, ponieważ nie musimy wnosić opłat za użytkowanie (co zdarza się przy służebności) ale również wady, w momencie kiedy współwłaścicieli jest wielu i trzeba podjąć decyzje wspólnie (współwłaściciel może nie wyrazić zgody na dokonywanie zmian na drodze lub nie mieszkać przy danej ulicy, co może utrudnić kontakt i chęć współpracy).

Oglądając działki do potencjalnego zakupu zwróć uwagę na stan drogi dojazdowej. Szczególnie jeżeli jest to droga gruntowa i jak może wyglądać wiosną czy jesienią. Pamiętaj, że na budowę muszą wjechać ciężkie samochody. 

Odległość od infrastruktury

Zwróć uwagę na odległość do najbliższej infrastruktury. Sklep, szkoła, przystanek autobusowy lub kolejowy. Działki blisko centrum miasta są drogie. Tańsze, na obrzeżach lub na wsi, wiążą się z koniecznością dojazdu. Budując dom dla siebie, myślimy o własnych potrzebach. Życie, a wraz z jego upływem nasza sytuacja i potrzeby, mogą się zmienić. Warto wziąć pod uwagę atuty, które w przyszłości pozwolą Ci ewentualnie sprzedać Twoją nieruchomość.

Kształt nieruchomości

Zwróć uwagę na kształt nieruchomości. Najlepiej będzie jeśli działka będzie w kształcie kwadratu lub szerokiego prostokąta, co zwiększy możliwości przy projektowaniu domu. Tak naprawdę chodzi o proporcje. Przy takiej samej powierzchni ale np. wąskiej działce trudniej dopasować projekty. Trzeba pamiętać, że budynek może być usytuowany 4 m od granicy jeżeli ma otwory okienne lub drzwiowe i 3 m od granicy bez otworów okiennych i drzwiowych. W szczególności weź pod uwagę przepisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (jeżeli taki jest uchwalony dla danej działki). Może się okazać, że pomimo kształtnej działki zapisy planu uniemożliwią Ci pobudowanie domu w kształcie lub miejscu na działce, które sobie wymarzyłeś.

Nasłonecznienie działki

Zwróć uwagę na nasłonecznienie, czyli strony świata. Nowoczesne budownictwo wykorzystuje energię słoneczną. Jeżeli  myślisz o domu energooszczędnym lub nawet pasywnym to tym bardziej przeanalizuj dokładnie położenie działki oraz od której strony jest wjazd na działkę.  Nie ma możliwości idealnego dopasowania wszystkich pomieszczeń do odpowiednich stron świata. Warto odwiedzić działkę o różnych porach dnia i przekonać się jak pada światło.

Drzewa na działce

Zwróć uwagę na to czy na działce są drzewa czy nie. A przede wszystkim czy są ujęte w MPZP. Nawet kilka drzewek w planach może być ujęte jako tereny zielone lub zalesione. Koniecznie to sprawdź. Jeżeli działka w całości przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową, kwestię wycięcia części drzew można sprawdzić w Wydziale Ochrony Środowiska odpowiednim do położenia działki. Trzeba pamiętać o tym, że będzie to wymagało albo naszego czasu albo nakładu finansowego. A najpewniej i jednego i drugiego.

Przyszłe sąsiedztwo

Bardzo ważna kwestia a często niestety pomijana to przyszłe sąsiedztwo. Sprawdź kto mieszka w najbliższej okolicy, jak usytuowane są domy sąsiadów. Warto odwiedzić kilkukrotnie upatrzoną działkę. Poobserwować jak wokół niej wygląda życie codzienne. Nie chodzi tylko o sprawdzenie czy w pobliżu ktoś nie prowadzi uciążliwej działalności. Czy pobliska droga nie jest ruchliwa i głośna. Przed zakupem działki przejdź się po okolicy. Posłuchaj co mówią mieszkańcy pobliskich domów. Można się dowiedzieć o swojej potencjalnej działce wielu rzeczy. Te informacje mogą pomóc w podjęciu ostatecznej decyzji o zakupie wymarzonej działki.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest dokumentem mówiącym o planowaniu przestrzeni w danej gminie. Dla niektórych obszarów taki plan jest już uchwalony, dla innych jeszcze nie. Jeżeli wybrana działka nie została objęta MPZP należy złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (dokumenty trzeba złożyć w urzędzie gminy lub miasta). Różnica między MPZP a decyzją o warunkach zabudowy jest taka, że ten pierwszy jest dokumentem sztywnym i są minimalne szanse jego zmiany. Decyzję o warunkach zabudowy natomiast można zmienić lub złożyć wniosek o wydanie nowej. Zapisy MPZP często są dostępne na stronach internetowych. Można skorzystać z komercyjnych portali oferujących dostęp do raportów o konkretnej działce oraz do miejscowych planów zagospodarowania. 

Zwróć uwagę na zapisy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzeni. Trzeba dokładnie zapoznać się z jego zapisami. Dokument ten precyzyjnie określa, jaką część działki możesz zabudować, a jaka część powinna zostać niezabudowana czyli biologicznie czynna. Plan ten ma wpływ na wygląd budynku. Wskazuje jego wysokość, szerokość ściany frontowej, kąt nachylenia dachu, a nawet może określać kolor elewacji. Architekt, który projektuje budynek od początku, uwzględnia wszystkie wytyczne określone w tym dokumencie. Natomiast jeżeli masz wątpliwości czy wybrany przez Ciebie projekt spełnia założenia MPZP, skontaktuj się najlepiej z miejscowym specjalistą, znającym okoliczne plany zagospodarowania przestrzeni. Z góry będzie znał główne zapisy i wskaże jakie zmiany trzeba nanieść na projekt lub jakiego szukać.

Badania geotechniczne gruntu

Zwróć uwagę na rodzaj gruntu, który można określić poprzez badania geotechniczne.  Jeżeli działka spełnia Twoje oczekiwania i faktycznie rozważasz jej zakup warto rozważyć wykonania badań jeszcze przed zakupem. Sprawdzić czy budowa domu będzie możliwa, a jeżeli tak to czy nie będziesz musiał się liczyć z dodatkowymi kosztami i czasem. Porozmawiaj ze sprzedającym może zainwestuje w przeprowadzenie takiego badania jeżeli zależy mu na sprzedaży.

Księgi Wieczyste

Jeżeli przebrnąłeś już przez powyższe punkty związane z wyglądem, infrastrukturą, możliwościami zagospodarowania działki. Oglądana działka spełnia Twoje potrzeby i naprawdę jesteś nią zainteresowany to zostają jeszcze kwestie prawne. Musisz sprawdź wpis w Księdze Wieczystej. Numer księgi wieczystej powinien udostępni Ci sprzedający. Z niej dowiesz się kto jest właścicielem i czy wybrana działka nie posiada obciążeń. Jeżeli zapisy są dla Ciebie niejasne, najlepiej zadzwoń lub udaj się do właściwego Wydziału Ksiąg Wieczystych. Wybór działki to zbyt poważna decyzja żeby pozostawić jakąkolwiek wątpliwość.

Podsumowując

Posiadając powyższą wiedzę łatwiej Ci będzie podjąć decyzję i zminimalizować ryzyko niezadowolenia, a w gorszych przypadkach utratę pieniędzy. Jak widzisz zakup odpowiedniej działki to nie jest prosta i łatwa sprawa. Należy pamiętać o sprawdzeniu wielu kwestii i szczegółowo przeanalizować wszystkie możliwości.  Jeżeli nie masz na to czasu lub chcesz mieć pewność, że wszystko zostanie rzetelnie sprawdzone a Ty otrzymasz gotowy raport skorzystaj z naszych usług już na etapie zakupu działki. 

Strona www stworzona w kreatorze WebWave.